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中指研究院:上海经济复苏带动写字楼市场回暖
http://dyptyhdldr.dc238.com房讯网2021-2-22 16:12:13
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[提要]2020年,上海写字楼市场自年初疫情后逐步复苏,租赁市场活跃度有所恢复,其中科技、金融行业表现相对亮眼,租金跌幅持续收窄。供应方面,因疫情影响而延迟入市的项目在下半年逐渐释放,新增供应入市致使空置率在年内上涨。

  2020年,上海写字楼市场自年初疫情后逐步复苏,租赁市场活跃度有所恢复,其中科技、金融行业表现相对亮眼,租金跌幅持续收窄。供应方面,因疫情影响而延迟入市的项目在下半年逐渐释放,新增供应入市致使空置率在年内上涨。大宗交易市场以内资买家成交为主。

  宏观经济

  2020年,上海市地区生产总值38700.58亿元人民币,同比增长1.7%。分产业来看,第一产业同比下降8.2%,第二、第三产业同比分别增长1.3%、1.8%,第三产业占比进一步提升至73.1%。分行业来看,信息传输、软件和信息技术服务业和金融业增长最为明显,同比增速分别达15.2%和8.4%;房地产业由降转增,同比增长1.7%;住宿和餐饮业、租赁和商务服务业受疫情影响较大,同比分别下降17.8%和11.0%。在新冠肺炎疫情给全球经济带来重创之际,上海市主要经济指标持续稳定恢复,体现了上海市经济发展的韧性和动力。

图:2019年第一季度-2020年第四季度上海市地区生产总值(累计值)及同比增速

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版

  固定资产投资方面,截止到2020年12月末,上海全市固定资产投资总额比去年同期增长10.3%。分产业看,第二产业投资增长16.5%,第三产业投资增长9.0%。分领域看,制造业和工业增长明显,分别达20.6%和15.9%,房地产开发投资增长11.1%,其中,办公楼投资总额比去年同期增长20.8%,商业营业用房投资额比去年同期增长22.4%。2020年,上海不断出台各项政策措施促进投资,围绕高端芯片、新能源汽车等重点领域加大制造业投资力度,制造业带动投资增长效果显着。

  从社会消费来看, 在2020年全国多数省份的社会消费品零售总额同比下滑背景下,上海市2020年社会消费品零售总额达15932.50亿元,实现了0.5%的增长,消费市场增速由负转正,网上零售快速增长,占社会消费品零售总额的比重进一步提升至16.4%。

  供给与需求

  2020年第四季度末,上海写字楼市场总存量约9000万平方米,全市写字楼(含甲乙级)平均售价为3.5万元/平方米。上半年受疫情影响延迟入市的项目在下半年逐步交付,净吸纳量持续回升,整体市场活跃度得到较大恢复。

  供给方面,2020年内录得约70万平方米的新增供应。2020年下半年上海写字楼市场新增供应项目主要有:前滩中心、陆家嘴滨江中心、长宁国际发展中心(T3和T4)、阳光滨江中心南座(改造)、星扬西岸中心一期、明珠凯旋中心、利福国际中心、恒基旭辉天地。

  从写字楼的销售面积来看,2020年上海写字楼销售面积为119.10万平方米,同比下降5.21%。从办公楼市场运行情况来看,截止到12月末,全市新开工面积为426.30万平方米,同比上涨9.62%;竣工面积为259.14万平方米,同比基本持平。

图:2019年1月-2020年12月上海办公楼新开工和竣工情况

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版

  租赁需求方面,下半年随着国内疫情好转,企业对于租赁决策的信心逐渐增强,前期被推迟的租赁需求加速落地,市场需求逐步复苏。加之政府招商引资等优惠政策的出台,写字楼业主也积极回应行业需求,提出多种租赁优惠政策,优化办公环境、提升多元优化服务以增强租户粘性。其中,专业服务业、零售行业、TMT、金融等行业作为主力租户在下半年逐步复苏,带动写字楼租赁市场整体需求回暖。

  根据中指数据·写字楼版数据显示,2020年第四季度写字楼租赁市场中,批发和零售业租户占比28%,租赁和商务服务业租户占比26%,TMT行业租户占比21%,建筑和房地产业占比7%。

图:2020年四季度上海写字楼租户行业占比(按租户数量)

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版

  租金与空置

  2020年12月,全市甲乙级写字楼平均租金为4.69元/㎡·天,与三季度基本持平,较上年同期下降5.44%。

图:2019年1月-2020年12月上海市写字楼租金走势

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版

  分商圈来看,截止2020年12月份,以南京西路、陆家嘴为代表的核心区域,租金分别为7.65元/㎡·天 和7.18元/㎡·天;以北外滩和虹桥为代表的新兴商务区,租金分别为5.51元/㎡·天 和5.36元/㎡·天;而以产业园为主的张江、漕河泾平均租金分别为4.18元/㎡·天 和4.17元/㎡·天。

图:2019年1月-2020年12月上海主要商圈写字楼租金走势

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版

  大宗交易

  2020年第四季度,上海市场共录得8笔大宗交易,其中写字楼物业类型7笔,综合体1笔。主要交易为建信人寿以55.5亿元收购绿地外滩中心T4栋写字楼项目,成交面积达58800平方米。从投资者类型来看,本季度大宗交易买家均为内资。

  综合全年情况,2020年上海发生大宗交易超过50笔,按宗数计算,其中64%的交易为内资买家,36%的交易为外资买家或未披露信息。

图:2020年上海市大宗交易买家类型

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版

  从区域来看,32%的交易物业位于浦东新区,17%的交易物业位于黄浦区,其余各区物业占比相对较少。

  从物业类型来看,上海市2020年大宗交易的物业类型以写字楼为主,其次为工业厂房,两者占比合计超过80%。

图:2020年上海市大宗交易物业类型

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版

  总结与展望

  随着宏观经济逐步恢复正轨,上海写字楼市场也将持续回暖。延迟入市的项目逐步将在2021年交付入市,租赁需求也将逐步恢复;同时,政府招商引资多项优惠政策出台,旨在实现区域集聚发展,在经历疫情的市场调整后将迎来更为稳健持久的发展。

  来源:中指研究院

编辑:wangdc

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